住宅ローンは最強の資金調達法

サラリーマン投資
スポンサーリンク

皆さんのお住まいは賃貸でしょうか?持ち家でしょうか?それとも寮や社宅だったりするでしょうか?賃貸/持ち家論争をするつもりは無いですが、持ち家を検討している方は住宅ローン減税の仕組みやローンの返済について投資の観点からも考えておくのが良いです。

なんと言っても、住宅ローンはサラリーマンだからできる最強の資金調達法だからです。住宅ローン減税で還付金をもらった上で、ローン返済せずに余剰資金を自分の投資に回すことで資産形成のスピードを加速できます。

住宅ローンを借りるとお金が増える

2021年4月現在、住宅ローンの金利は0.4%程度です。一方住宅ローン減税の還付金は毎年1%×10年です。つまり、住宅ローンを借りると毎年0.6%のお金がもらえることになります。

住宅ローン減税のローン限度額が4000万なので毎年24万×10年で最大240万円がもらえる計算です。世の中どこを探してもお金を借りるとお金がもらえる状況は住宅ローン以外にないです。

実際にはローン残高が少しずつ減っていくのでもらえる金額は減りますが、それでもお金を借りた方が得をする状況が現実に起きています。住宅購入を検討している方は必ずご検討ください!

具体的な住宅ローンの借り方

具体的に住宅ローンをどのように借りるべきか解説していきます。

期間は35年ローンで借りる

ローン期間は可能な限り長く設定してください。これはローン残高を減らさないようにすることで還付金を最大限もらえるようにするためです。年齢にもよりますが、問題なければ最長の35年でローンを組むのが良いです。

住宅ローンの借り方は後からいくらでも変更可能です。支払額変更や繰上げ返済、借入変更など色々見直しできるので、最初の設定はなるべくローン残高が減らないようにしておきます。

頭金無しで借りる

ローンを組む際は頭金は払わずに借入可能な最大額を借りてください。これはローン額が多いほど還付金が増えるためです(限度額4000万まで)。場合によっては手数料やリフォーム代、その他経費含めて住宅ローンとして組んでくれることもあるので銀行に相談することをおすすめします。

手元にあるキャッシュを頭金にして毎月のローン返済額を減らしたいという考え方もありますが、ローン額を4000万以内で残していた方が還付金を多く受け取れるためトータルでコストが下がります。

※無計画に頭金無しで住宅購入をするのはNGです。間違っても還付金狙いで身の丈に合わない住宅を買わないようにお願いします(個人的には中古でなるべく安い住宅の購入をおすすめします)。

金利設定は変動金利でOK

金利設定については意見が分かれるところですが、現時点では最も安い変動金利でローンを組んで問題ないです。私自身も変動金利でローンを組んでいます。世の中金余りで金利を0%にしてもお金を借りてくれない状況のため、日銀はマイナス金利政策を取っているくらいです。

各社2年~10年程度の固定金利プランを出していますが、固定金利は辞めた方が良いです。固定期間が終わった後に金利が0.5~2%近く上乗せされることになります。最初の数年の変動に対する安心のために、残り数十年を銀行のためにせっせと高い金利手数料を払わされます。

今はマイナス金利(-0.1%)なので銀行はお金を持っているだけで0.1%を日銀に払わないといけなくなります。銀行としては金利0%でもお金を借りてもらった方がうれしい状況なのです。

変動金利が1%を超えた場合は住宅ローン減税と相殺できなくなるためローン残高を減らした方が得になりますが、当面1%を超えるような金利になることは考えにくく、わざわざ金利の高い固定金利にする必要はありません。

もし金利が高くなってきて不安を感じた場合は途中で固定金利にプラン変更できます。他社への借換で変更もできますし、ローンを組んでる銀行に相談するとプランを出してくれます。

余裕資金があっても繰上げ返済は不要

住宅ローン減税期間中は繰上げ返済はしないでください。もらえる還付金が減ってしまいます。きっちり10年間はローン額を減らさず還付金を最大限貰えるようにしてください。

住宅ローン減税期間が終わった後はどうでしょうか。ここは意見が別れる所ですが、私は返済せずに投資に回すことをおすすめします。

なぜ繰越し返済せずに投資に回すべきかというと、住宅ローン金利が非常に安い(0.4%)からです。インデックス投資では年間5%の利益が見込めるため、繰越返済するくらいなら投資に回した方がお得なのです。

これは見方を変えれば金利0.4%で投資資金4000万を借りているのと同じ状況です。住宅ローンを35年で組んで低金利で返済をする一方で、余剰資金(頭金や繰越返済金)で投資収益を上げることで効率的に資産を増やすことができます。

住宅ローンでお金を借りながら投資に資金を回す考え方は、今のゼロ金利だからこそできる投資法です。非常に低金利でお金を貸してくれて還付金までもらえる、いわばボーナスステージですね。今のうちに銀行のお金を使って自分の資産を増やすようにしてください。

※今後金利が上がってきて2%を超えるような状態になれば繰り上げ返済した方が安全なので金利の動向にはご注意ください。

私の実践内容を紹介

私は2014年に中古のマンションを2000万で購入しました。それまでは賃貸→社宅と住んでいたのですが、社宅期限があり子供も生まれたばかりだったので賃貸ではなく持ち家にしようと考えました。

私は自分の家に大きなこだわりが無く(安いのがこだわり?)、夫婦共働きなので通勤しやすい場所を選んで駅近の中古マンション(築30年)を選びました。3LDKで駅近の物件を2000万弱で買えたので金額としては満足です。

※ちなみに当時は消費税が5%で住宅ローンの限度額が2000万でした。今は消費税が8%→10%となり限度額が4000万まで拡大されています。また、築25年以上の中古マンションの場合、耐震基準を満たしていないと減税を受けられないのでご注意ください。

2000万円は頭金なしで30年の5年固定金利でローンを組みました。5年固定金利が終わった後は5年固定後の金利プランではなく、手数料を払って変動金利プランに変更しました。5年固定金利は今考えれば失敗でした。上の記事にも書いたように最初から変動金利で組むことをおすすめします。

毎月の返済額は6万円、管理費込で8万円です。3LDKの賃貸相場と比べても2~4万安く抑えられています。30年後には築60年のマンションなので資産価値があるかは分かりませんが・・・

7年経過したのでローン残高は1500万円程度まで下がってきましたが、還付金の10年トータルで160万程戻ってくる計算です。既に120万回収できました(^o^)

還付金の期限(2024年)後もローンが1300万残る計算ですが、その後も繰上げ返済せずに借り続ける予定です。既に全額返済できるお金はありますが投資に回した方が得ですからね。

ちなみに固定資産税は年間で8万+αですね。築25年以上の建物の場合は資産評価額が落ちるので安くなるようです。年間でかかる住宅費は8×12(ローン+管理費)+8(固定資産)=104万となります。

このまま投資資産を増やしていき、不労所得で年間の住宅費を十分賄える状況を目指していきます。

コメント

タイトルとURLをコピーしました